Mietrechtsreform 2026: Indexmieten gedeckelt und neue Regeln für Modernisierung

Mit dem aktuellen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform 2026 konkretisiert das Bundesministerium der Justiz zentrale Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag. Ziel ist es, Mieterinnen und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker zu schützen und zugleich rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter klarer und praxistauglicher zu gestalten. Die geplanten Neuregelungen betreffen insbesondere Indexmietverträge, Kündigungsmodalitäten, Möblierungszuschläge und Modernisierungsumlagen.

Die Reform reagiert auf die Dynamik der vergangenen Jahre: Hohe Inflationsraten, steigende Baukosten und angespannte Wohnungsmärkte hatten sowohl Mieter als auch Eigentümer vor erhebliche Herausforderungen gestellt. Nun soll ein ausgewogener Interessenausgleich geschaffen werden.

Indexmieten werden gedeckelt – neue Kalkulationsgrundlagen

Ein zentraler Bestandteil der Reform ist die Begrenzung von Indexmietsteigerungen. Künftig sollen Mieterhöhungen bei indexgebundenen Verträgen auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Damit reagiert der Gesetzgeber auf die inflationsbedingten Belastungsspitzen der vergangenen Jahre, in denen Verbraucherpreise teils deutlich stärker gestiegen waren.

Für Vermieter bedeutet dies eine veränderte Kalkulationsbasis – insbesondere bei langfristig angelegten Investitions- und Finanzierungsmodellen. Indexmietvereinbarungen galten bislang als relativ verlässliches Instrument zur Sicherung der Werthaltigkeit von Immobilien. Durch die Deckelung dürfte ihre Attraktivität künftig sinken.

Auch im Bereich der Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind Anpassungen vorgesehen. Wird der Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig beglichen, soll künftig nicht nur die fristlose, sondern auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam werden. Voraussetzung ist jedoch, dass eine solche Schonfrist nicht bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre genutzt wurde. Diese Ausweitung stärkt die Position von Mietern erheblich und reduziert das Risiko eines Wohnungsverlustes bei kurzfristigen finanziellen Engpässen.

Klare Vorgaben für Möblierung und Modernisierung

Im Rahmen der Mietpreisbremse sind ebenfalls neue Regelungen geplant. Kurzzeitmietverträge sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden, um Umgehungsgestaltungen einzudämmen. Zudem wird der Möblierungszuschlag künftig transparenter geregelt: Maßgeblich sind der tatsächliche Anschaffungswert sowie der Abnutzungsgrad der Ausstattung. Bei voll ausgestatteten Wohnungen gilt ein Zuschlag von bis zu fünf Prozent der Nettokaltmiete als angemessen.

Für Vermieter enthält der Entwurf auch eine entlastende Komponente: Das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll künftig bis zu einer Kostenobergrenze von 20.000 Euro pro Wohnung anwendbar sein. Angesichts deutlich gestiegener Bau- und Materialkosten trägt diese Anpassung der wirtschaftlichen Realität Rechnung. Investitionen in energetische Maßnahmen oder die technische Gebäudeausrüstung (TGA) könnten dadurch planbarer werden.

Gerade vor dem Hintergrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz gewinnt die strategische Planung von Modernisierungen weiter an Bedeutung. Hier spielt eine fundierte Energieberatung eine zentrale Rolle: Sie hilft, Investitionen wirtschaftlich zu priorisieren, Förderprogramme optimal zu nutzen und regulatorische Risiken frühzeitig zu berücksichtigen.

Der weitere Zeitplan für das Gesetz ist derzeit noch offen. Vor dem Inkrafttreten stehen die Kabinettsbefassung sowie das parlamentarische Verfahren an. Für Eigentümer, Bestandshalter und Immobilienverwaltungen empfiehlt sich bereits jetzt eine sorgfältige Überprüfung bestehender Mietverträge, Indexklauseln und Modernisierungsstrategien.