Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich mit veränderten Rahmenbedingungen konfrontiert. CO₂-Preise, neue KfW-Förderprogramme, sinkende Stromnebenkosten und mögliche Reformen beim Gebäudeenergiegesetz beeinflussen Investitionsentscheidungen spürbar. Für Käuferinnen und Käufer wird eine fundierte Energieberatung damit wichtiger denn je.
- Höhere CO₂-Preise verteuern fossile Heizungen deutlich
- KfW-Förderprogramme mit angepassten Effizienzstandards
- EH55-Neubauförderung wieder verfügbar
- Unsicherheiten rund um GEG und BEG-Budget 2026
- Änderungen bei Photovoltaik und Einspeisevergütung möglich
Der Traum vom Eigenheim bleibt – doch die Rahmenbedingungen verändern sich spürbar. Wer 2026 den Kauf einer Wohnimmobilie plant, muss steigende CO₂-Kosten, neue Fördervorgaben und gesetzliche Reformen im Blick behalten. Besonders energetische Aspekte gewinnen weiter an Bedeutung, da sie sowohl die laufenden Betriebskosten als auch die Finanzierung maßgeblich beeinflussen.
Ein zentraler Faktor ist die CO₂-Bepreisung. Seit Jahresbeginn liegt der Preis für ausgestoßenes Kohlendioxid im nationalen Emissionshandel in einer Spanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Für Eigentümer und Käufer unsanierter Bestandsgebäude mit Öl- oder Gasheizung bedeutet das steigende Heizkosten. Kraftstoffe wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas verteuern sich weiter, da Unternehmen die Abgaben entlang der Wertschöpfungskette weiterreichen. Wer also eine ältere Immobilie ohne energetische Sanierung erwirbt, sollte diese Zusatzkosten realistisch einkalkulieren.
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Gleichzeitig gibt es Entlastungen: In vielen Regionen sinken Netzentgelte, zudem wurde die Stromsteuer reduziert und die Gasspeicherumlage abgeschafft. Haushalte können dadurch bei den Stromkosten spürbar sparen. Dennoch bleibt der strukturelle Trend klar – fossile Energieträger werden langfristig teurer, während energieeffiziente Gebäude an Attraktivität gewinnen.
Förderprogramme, Neubau und gesetzliche Unsicherheiten
Auf der Förderseite bringt 2026 mehrere Anpassungen. Die staatliche Förderbank KfW hat ihre Programme überarbeitet. Im KfW-Programm „Jung kauft Alt“ wurde der energetische Zielstandard gelockert: Statt der bislang geforderten Effizienzhaus-Stufe 70 EE genügt nun Effizienzhaus 85 EE. Das senkt die Sanierungsanforderungen und erleichtert insbesondere Familien mit mittleren Einkommen den Einstieg ins Wohneigentum. Zusätzlich wurden die Zinssätze für bestimmte Programme spürbar reduziert.
Auch im Neubausegment setzt der Bund Impulse: Die EH55-Förderung im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ wurde wieder aktiviert. Gefördert werden Neubauten, die nur 55 Prozent der Energie eines Referenzgebäudes benötigen und vollständig mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass Genehmigungen vorliegen und Bauarbeiten erst nach Förderzusage beginnen.
Parallel dazu bestehen Unsicherheiten beim gesetzlichen Rahmen. Das derzeitige Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll perspektivisch durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt werden. Ziel ist mehr Technologieoffenheit und Flexibilität – konkrete Inhalte stehen jedoch noch aus. Zudem sinkt das Budget der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) deutlich. Große zusätzliche Fördersprünge sind daher unwahrscheinlich.
Auch bei Photovoltaik-Anlagen könnten Anpassungen folgen. Diskutiert wird eine Reform der Einspeisevergütung im Rahmen des Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Während bestehende Anlagen Bestandsschutz genießen, könnten neue Anlagen künftig mit veränderten Vergütungssätzen kalkulieren müssen.
Unterm Strich zeigt sich: Energieeffizienz ist 2026 kein Zusatzkriterium mehr, sondern ein zentraler Bewertungsfaktor für Immobilienpreise und Finanzierungskonditionen. Eine professionelle Energieberatung hilft, Investitionsrisiken zu minimieren und Förderpotenziale optimal auszuschöpfen.
Die 8 wichtigsten Neuerungen für Immobilienkäufer 2026
- Höherer CO₂-Preis: Fossile Energieträger wie Heizöl und Erdgas werden durch steigende CO₂-Abgaben teurer.
- Steigende Betriebskosten bei Altbauten: Unsanierte Immobilien mit Öl- oder Gasheizung verursachen künftig höhere laufende Kosten.
- Sinkende Stromnebenkosten: Reduzierte Netzentgelte, niedrigere Stromsteuer und Wegfall der Gasspeicherumlage entlasten Haushalte.
- KfW-Programm „Jung kauft Alt“ angepasst: Der energetische Zielstandard wurde von Effizienzhaus 70 EE auf 85 EE abgesenkt.
- EH55-Neubauförderung reaktiviert: Klimafreundliche Neubauten mit 55 % Energiebedarf eines Referenzgebäudes erhalten wieder zinsgünstige Kredite.
- Barrierefreie Umbauten erneut förderfähig: Zuschüsse für altersgerechte Sanierungen stehen wieder bereit – Mittel sind jedoch begrenzt.
- GEG-Reform in Planung: Das Gebäudeenergiegesetz soll durch ein flexibleres Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt werden.
- Photovoltaik-Förderung unter Beobachtung: Änderungen bei der Einspeisevergütung im EEG sind möglich, Bestandsschutz bleibt für bestehende Anlagen erhalten.
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