Welche Gefahren bergen alte Häuser?

Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien wächst. Niedriger Bauzins, interessante Förderangebote, niedrige Kosten. Doch alte Häuser bergen oft auch Gefahren. Wir zeigen wie Sie die Gefahren alter Gebäude erkennen und geben Immobilienverkäufern als auch -käufern wertvolle Tipps, wie Sie mit Hilfe von einem Energieberater kostspielige Fehler und hohe Folgekosten vermeiden.

Insgesamt schätzt das Statistische Bundesamt, dass in Deutschland noch mehr als 5 Millionen Häuser bewohnt werden, die in den 1950er Jahren oder sogar noch davor errichtet wurden. Mehr als 19 Millionen Häuser weisen ein Alter von 40 Jahren oder mehr auf. Allerdings war es vielen Eigenheimbesitzern schon aufgrund der hohen Hypothekenzinsen und der Tilgungsraten gar nicht möglich, im Rückzahlungszeitraum des Kredites, der beispielsweise auf 30 Jahre festgesetzt wurde, Rücklagen für notwendige Instandsetzungsarbeiten zu bilden. Deshalb wurden nur die notwendigsten Reparatur- und Sanierungsarbeiten in Angriff genommen. Dies rächt sich mittlerweile, da viele ältere Häuser derzeit zum Verkauf stehen.

Warum werden Bestandsimmobilien interessant?

Niedriger Bauzins und Förderangebote: Nicht jeder möchte das Risiko eingehen, einen Neubau zu errichten. Zugleich werden immer mehr Häuser veräußert, deren Besitzer beispielsweise verstorben oder in Altersheime gezogen sind, während die Kinder weit weg wohnen. Die niedrigen Bauzinsen und die Förderangebote begünstigen den Erwerb von Bestandsimmobilien zusätzlich.

Niedrigere Kosten: Zudem sind gebrauchte Immobilien wesentlich günstiger als Neubauten. So können günstige Eigenheime beispielsweise nur die Hälfte eines Neubaus kosten.  Im Rahmen einer im Jahr 2012 durchgeführten Studie lies sich feststellen, dass die Kosten für Bestandsimmobilien in zwei Landkreisen Niedersachsens deutlich angezogen haben, was auf eine erhöhte Nachfrage schließen lässt.

Der erste Eindruck der eigenen Traumimmobilie kann täuschen. Die Gefahren laufern im Inneren. Baumängel, Alterung und eine schlechte Energieeffizienz führen zu versteckten, teils sehr hohen, Zusatzkosten.

Allerdings erweist sich so manch günstiges Schnäppchen als Trugschluss, können doch teilweise immense Kosten für Reparatur- und Sanierungsarbeiten hinzukommen. Deshalb empfiehlt es sich, das Gebäude vor Abschluss eines Kaufvertrages von einem Baugutachter oder Energieberater begutachten zu lassen. In Thüringen und Hessen wohnende Hausbesitzer und Kaufinteressenten können damit beispielsweise die Cornelius Ober GmbH beauftragen, die damit einen kompetenten und erfahrenen Energieberater aus der Region zur Seite haben. Zwar kommen durch die Erstellung eines Gutachtens weitere Kosten hinzu, dafür bleibt allerdings kaum ein Schaden im Verborgenen. Unliebsame Überraschungen nach dem Hauskauf sind somit nahezu ausgeschlossen. Gerne erstellen wir Ihnen ein kostenloses Angebot über die Kosten für ein solches Gutachten (kostenloses Angebot anfordern).

Die Gefahren alter Häuser im Einzelnen

Viele Häuser sind noch mit der ursprünglichen Elektroinstallation ausgestattet. Dies bedeutet, dass ein gleichzeitiger Betrieb mehrerer elektrischer Geräte – beispielsweise Kühlschrank, Waschmaschine, Computer, Staubsauger und Fernseher – nicht möglich ist, da bestenfalls die Sicherung herausspringt, es aber auch durch dauerhafte leichte Überhitzung zu einem Kabelbrand kommen kann.

Weitere Gefahren liegen in feuchtem Mauerwerk, einer undichten Dachrinne, aber auch einem undichten Dach selbst begründet.

Auch die Wärmedämmung entspricht nicht den neuesten Standards. So sind in vielen Häusern, die mehr als 40 Jahre alt sind, noch ein- oder zweifach verglaste Fenster mit Holzrahmen verbaut. Bei diesem Rahmen besteht zudem die Gefahr, dass er aufgrund von Feuchtigkeit und nicht regelmäßiger Pflege (Anstreichen) verfault.

Viele Gebäude wurden im Laufe der Zeit nur notdürftig instandgesetzt respektive saniert. So weisen sie beispielsweise geflickte Risse in der Fassade auf, durch die beispielsweise Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen kann. Befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft Brunnen, die nicht mehr genutzt werden, so trägt dies im Laufe der Jahre zur Erhöhung des Grundwasserspiegels bei, was sich wiederum im feuchten Mauerwerk des Kellers zeigt.

Auch die Heizungsanlage entspricht in vielen Fällen nicht mehr den aktuellen Standards. Da Immobilienkäufer aufgrund der Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet sind, Heizkessel, die mehr als 30 Jahre alt sind, innerhalb von zwei Jahren gegen eine neue Brennwerttherme auszutauschen, entstehen hier ebenfalls Kosten im durchaus fünfstelligen Bereich. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn bislang noch alte Nachtspeicheröfen genutzt wurden, deren Ausbau und Entsorgung mit weiteren hohen Kosten verbunden ist. Immobilienbesitzer beraten und begleiten wir gerne im Zuge der Umrüstung um Kosten zu sparen und Fehler zu vermeiden. Schreiben Sie uns einfach kurz eine Mail.

Wertverlust der Gebäude

Bislang gehen viele Eigenheimbesitzer davon aus, dass die Immobilie zumindest genauso viel Wert ist, wie sie früher für das Gebäude bezahlt haben. Dies ist allerdings ein Trugschluss, denn Immobilien unterliegen deutlichen Abnutzungserscheinungen. Während Gebäude, die im Speckgürtel von Großstädten oder in deren Innenstadtlagen errichtet wurden, durchaus mit Wertzuwächsen aufwarten, ist dies in vielen, vor allem ländlichen Regionen Deutschlands nicht der Fall. Hier erzielen Besitzer in der Regel einen wesentlich niedrigeren Verkaufspreis, vor allem, wenn ein umfangreicher Renovierungsstau vorliegt. Wer also plante, das Gebäude für die eigene Alterssicherung zu nutzen, kann aufgrund eines immensen Renovierungsstaus schnell ein böses Erwachen erleben.

Damit sowohl die bisherigen Eigentümer als auch die Kaufinteressenten über den tatsächlichen Wert des Gebäudes, aber auch der notwendigen Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen informiert sind, ist es ratsam, bereits vor der Veräußerung ein Gutachten in Auftrag zu geben. Dies kann beispielsweise durch einen Energieberater, aber auch einen Baugutachter erstellt werden. Auch hierfür bieten wir Privatbesitzern sowie privaten als auch kommerziellen Immobilienverkäufern und -käufern unsere Dienstleistungen als anerkannter Energieberater an.

Damit das Gutachten auch von Finanzinstituten anerkannt wird, sollte mit der Erstellung der Analyse ein vor Gericht anerkannter Sachverständiger beauftragt werden. Dieser wird in seiner schriftlichen Analyse sämtliche Schwachstellen des Gebäudes, aber auch des Grundstückes aufführen und eine aktuelle Wertermittlung vornehmen. Sehr gern können Sie die ESA-Energieberatung mit dieser Dienstleistung beauftragen (Kontaktanfrage | Rufnummer: 03691-8892194).

Wie kann der Wert einer Immobilie erhöht werden?

Möchten Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, sollten Sie als derzeitiger Immobilienbesitzer schon einige Sanierungsarbeiten durchführen lassen. Dazu zählt beispielsweise die Erneuerung der Elektroinstallation, der Einbau dreifach verglaster Fenster und Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung. Mehr zum Thema erhalten auf unserer Seite „energetische Sanierung„.

Auch Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk sollten Sie gegebenenfalls von einem Fachbetrieb beseitigen lassen. Für die Durchführung dieser Sanierungsarbeiten stehen Ihnen zinsgünstige Fördermittel zur Verfügung, über die Sie Ihr beauftragter Energieberater oder Baugutachter gern ausführlich informiert. Werden diese Fördermittel im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, kann dieser Darlehensvertrag auf den Käufer übertragen werden und dieser dann von den zinsgünstigen Förderprogrammen profitieren. Hierzu bitten wir Sie uns vorher genau über die aktuelle IST-Situation zu beraten um Ihnen frühzeitig optimal bei der Gestaltung helfen zu können.

Weitere Informationen erhalten Sie auch hier » Energieberatung für Privatpersonen.