- Frist 31.12.2026: nicht fernablesbare Zähler nachrüsten oder tauschen.
- Ohne Fernablesung dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
- Monatliche Verbrauchsinformation Pflicht – fehlt sie, weitere 3 % Kürzung.
- Seit 12/2022 nur interoperable Geräte, Schlüssel kostenfrei für Eigentümer.
- Fristen-Schnellcheck: 6 Fragen, sofortige Auswertung für Ihre WEG.
In vielen Mehrfamilienhäusern hängen noch Heizkostenverteiler und Wärmezähler, die jedes Jahr vor Ort abgelesen werden. Damit ist zum Jahresende Schluss: Nach der Heizkostenverordnung müssen nicht fernablesbare Geräte bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Für Wohnungseigentümergemeinschaften heißt das: Wer die Umrüstung noch nicht beschlossen hat, hat dafür rund zehn Wochen Zeit. Mit unserem Fristen-Schnellcheck prüfen Sie in einer Minute, wo Ihr Objekt steht; die Checkliste für Verwalter zeigt, was im Beschluss und im Messdienstvertrag stehen sollte.
Heizkostenverordnung 2026: Was bis Jahresende gilt – und welche Ausnahmen es gibt
Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte eingebaut werden, also solche, die sich ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung auslesen lassen. Für ältere Geräte gilt eine Übergangsfrist: Nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV sind sie bis zum 31. Dezember 2026 umzurüsten. Ausnahmen von der Umrüstpflicht gibt es nur, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder eine unbillige Härte bedeuten würde – beides sollte gut begründet und dokumentiert sein. Daneben nimmt die Verordnung bestimmte Gebäude ganz von der verbrauchsabhängigen Abrechnung aus, etwa bei einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr oder wenn sich die Erfassung nicht innerhalb von etwa zehn Jahren über Einsparungen rechnet (§ 11). Im vermieteten Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, haben abweichende Vereinbarungen Vorrang (§ 2). Geräte, die seit dem 1. Dezember 2022 eingebaut werden, müssen außerdem mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten und sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können; das nötige Schlüsselmaterial steht dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zu.
Mit der Fernablesung kommt eine Folgepflicht: Wo fernablesbare Geräte hängen, erhalten die Nutzer seit 2022 monatlich eine Verbrauchsinformation – Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden, Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a). Fehlen Fernablesung oder Verbrauchsinformation, darf der Nutzer seinen Kostenanteil jeweils um drei Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1). Das Kürzungsrecht greift im Mietverhältnis, nicht zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft. Wirtschaftlich trifft es damit vor allem vermietende Eigentümer – und über die Gewerbemieter in gemischt genutzten Häusern auch Eigentümer von Laden- und Büroflächen, denn die Verordnung gilt für alle Nutzer zentral beheizter Räume.
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Beschluss, Vertrag, Montage: Was Verwalter jetzt festzurren sollten
Die Erfassungsgeräte gehören in der Regel zur zentralen Heizungsanlage und damit zum gemeinschaftlichen Eigentum. Über Auswahl und Einbau entscheidet die Gemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes, also per Beschluss über eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung; die Einbaukosten werden wie Verwaltungskosten verteilt (§ 3 HeizkostenV). Reicht die Zeit bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht, darf der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist erforderlich sind. Unsere Einschätzung: Diese Befugnis deckt das Nötige, aber keine langfristige Vertragsbindung – lange Miet- und Abrechnungsverträge sollten der Gemeinschaft vorbehalten bleiben.
Checkliste für Verwalter
| Punkt | Was zu klären ist | Grundlage |
|---|---|---|
| Bestand | Welche Heizkostenverteiler und Zähler sind noch nicht fernablesbar? | § 5 Abs. 3 HeizkostenV |
| Beschluss | Umfang, Anbieter, Kauf oder Miete, Laufzeit, Finanzierung | § 3 HeizkostenV, § 19 WEG |
| Fristwahrung | Eilmaßnahme des Verwalters, falls keine Versammlung mehr möglich ist | § 27 Abs. 1 WEG |
| Interoperabilität | Geräte herstellerübergreifend auslesbar, Schlüssel kostenfrei | § 5 Abs. 5 HeizkostenV |
| Verbrauchsinformation | Monatliche Information an alle Nutzer im Angebot enthalten | § 6a HeizkostenV |
| Kosten | Gerätemiete und Verbrauchsinformation als umlegbare Kosten | § 7 Abs. 2 HeizkostenV |
| Zugang | Montagetermine mit Eigentümern und Mietern rechtzeitig ankündigen | Zutritt zum Sondereigentum |
Aus Sicht unseres Ingenieurteams ist die Umrüstung mehr als eine Pflichtübung. Monatliche Verbrauchswerte je Wohnung zeigen, ob die Heizung bedarfsgerecht läuft: Auffällige Stränge, zu hohe Vorlauftemperaturen oder ein fehlender hydraulischer Abgleich werden sichtbar, lange bevor die Jahresabrechnung kommt. Wer die Daten zusätzlich mit einem durchdachten Messkonzept an der Heizzentrale verknüpft, schafft die Grundlage für Regelungsoptimierung und dauerhaftes Monitoring. Gerade bei anstehenden Heizungsentscheidungen ist das eine belastbare Basis – für die Energieberatung der WEG ebenso wie für die Planung einer neuen Wärmeerzeugung.
Quellen & weiterführende Informationen
- Heizkostenverordnung, § 5 – Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- Heizkostenverordnung, § 6a – Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
- Heizkostenverordnung, § 12 – Kürzungsrecht
- Heizkostenverordnung, § 3 – Anwendung auf das Wohnungseigentum
- Heizkostenverordnung, § 11 – Ausnahmen
- Wohnungseigentumsgesetz, § 27 – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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